משכנתאות

משכנתאות הן ללא ספק צעד מורכב ומשמעותי בחיים הכרוך בהוצאה כספית גבוהה המחייבת תכנון והפעלת שקול דעת נכון. ואומנם, הקושי מתחיל כבר בבחירת מסלול משכנתא, זאת הודות להיצע הרב של משכנתאות הקיימות בשוק הישראלי. מטרת המאמר הבא היא לנסות לעשות קצת סדר בבלגן, ולהסביר על ההבדלים בין סוגי משכנתאות וכן על מסלולי משכנתאות המוצעות כיום בשוק.

הצעד הראשון לרכישת משכנתאות הוא מציאת המשכנתא הנכונה ביותר לצרכיכם הוא להבין מהי משכנתא ?!.

מהי משכנתא ?

דברים חשובים שצריך לדעת טרם לקיחת משכנתאות...

משכנתאות הן לא עניין פשוט, לפיכך טרם לקיחת משכנתא מוטב למלא אחר השלבים הבאים, על מנת להתאים נכונה את סוג המשכנתא.

• שלב א' – בשלב הראשון עליכם לתכנן את ההוצאות הפיננסיות הכרוכות בתהליך רכישת הדירה כולל: הערכה של המקורות הפיננסים העומדים לרשותכם, הכנסות צפויות בעתיד, אל מול חישוב ההחזר הכספי החודשי וכן חישוב גובה המשכנתא.
• שלב ב' – בשלב השני עליכם לבדוק אם הנכם זכאים למשכנתא ומהו סכום הזכאות הניתן לכם, יש להנפיק תעודת זכאות ולהכין את כל המסמכים הדרושים לכך. שלב ג' – בשלב השלישי עליכם לבחור מבין מגוון סוגי משכנתאות את מסלול המשכנתא הנכון ביותר עבורכם : האם משכנתא דולרית או שמא משכנתא בריבית משתנה? ההחלטה כמובן כרוכה בגובה ההכנסה הפנויה שלכם ובהוצאותיכם הקבועות.
• שלב ד' – בשלב הרביעי עליכם להגיש את כל המסמכים הדרושים לצורך הגשת ההלוואה.
• שלב ה' – בשלב החמישי עליכם להגיש בקשה להלוואה שם תצטרכו למלא פרטים אודותיכם, אודות פרטי הנכס המשועבד ואודות מטרת המשכנתא.
• שלב ו' – בשלב השישי, עליכם לבצע מעקב חודש יעל גובה תשלומי המשכנתא החודשיים, ולנהל בחוכמה את החזר ההלוואה.

אילו סוגי משכנתאות ישנם ?

באופן כללי ניתן לזהות שני סוגים של משכנתאות: משכנתאות משלימות ומשכנתאות לזכאים.

1. משכנתאות לזכאים – משכנתאות אלו מיועדות בעיקר לזוגות צעירים שטרם נטלו על עצמם משכנתא, ואשר עומדים בקריטריונים הבאים: גיל מבקשי המשכנתא, יוצאי שירות צבאי, מספר הילדים או מספר האחים והאחיות במשפחה. באופן כללי, גם יחיד זכאי לקבל משכנתא, זאת בתנאי שהוא עבר את גיל שלושים. זכאות למשכנתא ליחידים שטרם הגיעו לגיל שלושים מותרת רק לאנשים המעוניינים לרכוש נכס בעדיפות לאומית. תעודת הזכאות למשכנתא מונפקת על ידי משרד הבינוי והשיכון, והיא מקנה משכנתא בתנאים משופרים בהשוואה לתנאי משכנתאות בבנקים.

2. משכנתאות משלימות – זוהי הלוואה הניתנת בדרך כלל כהשלמה למשכנתא קיימת, זאת כיוון שסכום ההלוואה הבסיסי של המשכנתאות כיום איננו מספיק דיו לרכישת הנכס, לפיכך בנקים למשכנתאות מאפשרים לקחת משכנתאות משלימות המאפשרות לבצע את הרכישה של הנכס. כל בנק משכנתא מציע את מסלולי המשכנתא הייחודיים לו, כאשר ההבדל בין כל משכנתא טמון בגובה ריבית משכנתא.

אילו מסלולי משכנתאות ישנם ?

1. בסיס ההצמדה – ישנן משכנתאות צמודות דולר, צמודות מדד או משכנתאות שאינן צמודות.
2. סוג הריבית – ישנן משכנתאות בריבית משתנה, קבועה, לייבור ופריים. כל ריבית עשוייה להשפיע באופן שונה על גובה ההחזר החודשי של המשכנתא.
3. מסלול פירעון המשכנתא - ישנם שלושה מסלולי תשלום עיקריים של משכנתאות: תשלום חודשי יורד, תשלום חודשי קבוע ותשלום פרעון שוטף.

מסלולי משכנתאות נפוצים הם הבאים:

1. משכנתאות צמודות מדד בריבית קבועה – מדובר במשכנתאות בעלות סיכון נמוך, זאת כיוון ששיעור הריבית שלהן הינו קבוע ולא משתנה מעת לעת, כאשר התשלום החודשי משתנה בהתאם למדד.
2. משכנתאות צמודות מדד בריבית משתנה – מדובר במשכנתאות שהריבית שלהן משתנה אחת לתקופה: כל שנה או כל חמש שנים, היתרון של משכנתאות אלו הוא שיש באפשרותכם להתאים את תנאי המשכנתא שלכם בהתאם לגובה הריבית במשק.
3. משכנתאות שקלית לא צמודות בריבית פריים + – מדובר במשכנתאות המחושבות מדי חודש בהתאם לגובה ריבית הפריים בניכוי או תוספת של שיעור קבוע. היתרון של משכנתאות אלו הוא בעובדה כי אם הריבית במשק ורדת אזי בהכרח יופחת תשלום החזר המשכנתא החודשי וההפך.
4. משכנתאות צמודות לדולר ארה"ב בריבית לייבור – מדובר במשכנתאות הצמודות לשער היציג של הדולר, כלומר הריבית מחושבת לפי ריבית הלייבור +תוספת קבועה. משכנתאות אלו טובות בעיקר לאנשים בעלי מקור הכנסה הצמוד לדולר.